2014已然被写进了历史，不过，房地产行业关于2014的“老大”之争，却未能盖棺定论。

　　翻过2014，各种房企销售排行榜“满天飞”，而在各家统计口径不尽相同的榜单中，万科与绿地被推到了“头把交椅”的抢位战场上。

　　某机构统计发布的数据显示，截止2014年12月31日，绿地集团以2403亿元全年销售额问鼎中国房地产企业全国销售冠军，万科以2180亿元紧随其后。在另一份榜单中，万科则凭借2120亿元继续蝉联行业榜首，刨去海外销售的绿地居于次席，全年销售2080亿元。

　　不过，据绿地集团最新披露的业绩，2014年绿地共实现房地产预售金额2408亿元、预售面积2115万平方米，其中海外部分贡献153亿元。

　　而未公布12月销售业绩的万科，在前11月销售了1901亿元，完全有机会冲破两千亿，谁将坐实老大的位置尚难定论。

　　撇去绿万之争的噱头，预售额从2013年的1625亿元升至2014年的2408亿元，也足以可见绿地对于规模增长的“野心”。回头看看，对手万科却在行业波澜之际强调将不再用规模作为企业年度经营的目标。

　　显然，迥异的想法背后是相异的发展路径，在房企追逐规模的路上，万科似乎已经率先嗅到了房地产行业“陷阱”。

　　高周转规模的“陷阱”

　　翻查资料可见，近年来绿地快速增长的销售业绩几乎都是凭恃高周转的模式。从2010年的676亿元到最新的2408亿元，绿地迎来了高周转带来的“甜蜜第五年”。

　　据观点地产新媒体了解，在绿地最新公布的2408亿元全年销售中，国内贡献了2255亿元，国外贡献153亿元，分别同比增长43%和467%。

　　就产品类型而言，住宅部分销售1112亿元，商办销售1296亿元，同比增长两成和九成。而其近五年的销售年均复合增长率为37%，销售面积年均复合增长率则为27%。

　　高周转是房企在资金压力下为实现业绩增长不得不采取的策略，时至今日，这一策略已成为房企的主流开发模式。

　　诚如张玉良所言，利用财务杠杆进行高周转，并迅速做大，正是绿地的过人之处。受益于此，绿地这几年的规模也处于持续壮大中。资料显示，绿地项目从拿地到开盘时间一般为6至10个月。

　　张玉良曾这样解释高周转，“有人1000亿元的现金流，两年转一次，一年是500亿元。我500亿元的现金流，一年转四次，是2000亿元。你说哪个资金紧张?我是在流动性和运作效率上下工夫，解决人家看不懂的现金流问题。”

　　然而，河有两岸，事有两面。虽然高周转能使房企快速地扩大规模，获得销售业绩，但与此同时，企业也需要付出一定的代价，尤其是净利润的下滑。

　　企业为了追求项目快速去化、快速售罄，项目的售价会更贴近市场，甚至比市场价更低，往往无法做到该项目应该能达到的利润率。但这和控制资金成本相比，大多企业还是选择后者，通过牺牲一些售价来提高周转速度。”有业内人士对观点地产新媒体如是表示。

　　据张玉良介绍，在房地产行业利润普遍下降的情况下，绿地本身的利润率也在下滑，基本维持在10%-15%之间。但这一水平在目前整个行业中仅属中等水平，一份覆盖202家上市房企的统计表显示，目前53%的房企净利润已触及10%净利红线。

　　高周转拖累利润率，绿地的境遇也仅是当前众多房企遭遇的“冰山一角”。尤其是2014年房地产市场进入新的调整周期后，在销售形势不好的情况下，高周转反倒导致了不少房企的高库存，进而占用企业资金，危及到资金链安全。

　　未来时代的万科派?

　　在外界一厢情愿地将万科、绿地置于“PK双方”之时，作为当事人的万科却更像是置身事外。

　　不同于绿地对“老大”的渴求，已经蝉联榜首多年的万科似乎嗅到了高周转规模背后的“陷阱”。

　　2014年12月23日，万科总裁郁亮在致员工的公开信中明确表态，“万科不再用规模作为企业年度经营的目标”。显然，在郁亮看来，房地产市场已经过了纯粹以规模论英雄的时代。

　　对此，外界亦揣度，郁亮所言另有深意。在其强调淡化规模的背后，其实是开发商当下所面临的普遍困惑——在企业扩大规模的同时，却不得不面对利润率水平大幅下滑的局面。

　　事实上，即便坐在老大位置上这么多年，但与“学霸”中海相比，万科的利润率多少还是显得有些名不符其实。

　　数据显示，2013年全年中海实现净利183.16亿元，而万科才151.2亿元，值得注意的是，当年万科的销售额已高出中海50%以上。

　　在此背景下，或许并不难理解万科对于规模的重新审视。在郁亮的新定义中，回款率的重要性已经取代了粗放式的规模追求。

　　未来，我们将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。回款率指标，实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期，这是我们对规模数字新的理解。”