——广州房地产市场2019年第一季度回顾

　　广州 -仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2019年第一季度，在经济前景不明朗的情况下，广州办公楼市场大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强，这使得甲级办公楼租金维持下行压力。”优质零售物业市场方面，本季度零售商普遍维持保守的扩张态度，整体租赁需求平淡，但美妆品牌表现不俗。品牌同质化竞争激烈，未来优质零售物业供应上升，零售商更偏向选择创新能力强和营运能力好的商场。但随着2月中旬《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，宏观经济预期有利于华南区办公楼及零售物业的发展，也提振了投资者对于华南物业市场的信心，投资者对于办公楼及优质零售物业的潜在投资需求均有明显的提升。

　　甲级办公楼

　　办公需求持续低迷。在经济增速放缓的情况下，广州办公楼市场大部分行业租户的扩张与搬迁意愿不强，甲级办公楼租金下行压力不变。部分办公楼物业仍出现P2P借贷、商贸服务、生物科技和游戏开发类租户撤出的情况，这与相关行业的租户加大力度控制租赁成本有关。

　　受传统节假日以及企业对未来盈利能力持保守态度的影响，整体而言，本季度租户对大部分甲级办公楼的询问次数有所下降。不过，仍有一些科技企业与保险公司在本季度签约，同时，租金水平相对较低、新增供应充足的琶洲商务区仍受到租客们的青睐。

　　新增供应量上升，但对空置率影响不大。第一季度，位于珠江新城的广发证券大厦和位于琶洲商务区的广报中心相继落成。新项目的建成为广州甲级办公楼市场增加了近17.5万平方米的优质存量。虽然新增的租赁型项目竣工时已接近满租，但受到市场对于部分近期竣工项目空置部分和已有项目的需求下降的影响，广州全市甲级办公楼空置率小幅上升至7.2%。

　　大湾区规划出台，投资者有意入场。大部分办公楼业主对租金策略保持观望态度，但个别优质甲级办公楼的业主仍愿意小幅下调租金来吸引租客。珠江新城租金持续上季度的轻微下跌态势，而天河北租金出现过去以来的首次下跌。受到吸纳量的支持，琶洲租金呈现轻微升幅。本季度租金环比下跌0.2%。

　　受央行信贷宽松的影响，大型开发商的资金压力有所缓解，办公楼售价回稳。同时，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布提振了投资者对华南物业市场的信心，潜在投资需求明显提升。本季度广州甲级办公楼资本值录得小幅回升。

　　市场展望

　　市场有望保持平稳。在宽松信贷政策的支持下，随着国家“减税降费”政策的落实，以及粤港澳大湾区建设对区域经济带动效应的逐步显现，未来宏观经济环境有望持续改善。受此影响，盈利预期向好的租户有动力进一步扩张，这对广州甲级办公楼的租金起到支撑作用，预计未来市场将保持平稳发展。

　　仲量联行华南区商业地产部总监马炜图预计广州房地产市场未来12个月会有约1.1百万平方米的办公空间投入使用，大部分位于新兴区域，例如琶洲。同时，其中位于成熟区域的办公项目预租进展也不错。因此，他预计租赁需求稳中向好，在实际可租空间有限的情况下，广州核心商务区的空置率不会出现明显变化。

　　零售物业

　　*广州零售物业市场指广州优质购物中心市场

　　整体租赁需求平淡，美妆品牌表现不俗。本季度零售商普遍维持保守的扩张态度，网红餐饮品牌抢占市场的步伐也开始减弱。在销售增长放缓的情况下，零售租赁市场呈现两个特点：一，连锁品牌零售商对于选址更加谨慎，特别会更加看重购物中心营运能力对于销售业绩的提升;二，市场优胜劣汰加速，非连锁品牌的业绩压力加大。

　　另一方面，美妆品牌需求表现不俗。2019年1-2月，与居民生活品质改善有关的限额以上化妆品类全市商品销售额增长40.2%。例如，国际著名彩妆护肤品牌YSL和NARS在天环开设广州首店，IOPE也在同一商场开设中国首家旗舰店。

　　不少商场进入调整期，导致空置率上升。本季度无新增优质零售物业供应入市。由于市场竞争加大，越来越多项目进行重新装修以及调整租户组合，导致这些项目的空置率水平出现暂时上升。

　　另外，老城区老旧项目的空置率有升高的迹象，番禺区部分竞争激烈区域的项目的空置水平也录得上升。因此，本季度全市整体空置率水平环比上升0.8个百分点至4%。

　　粤港澳大湾区前景向好，投资问询增加。本季度核心区租金仍保持上升，不过增速较上季度减缓，老城区项目的租金则继续下跌。此外，由于部分商场的运营管理能力较弱，在同质化竞争的影响下，部分零售商的盈利增速下滑削弱了其承租能力，因此这些项目加租的空间变小。

　　得益于粤港澳大湾区发展纲要的出台，投资市场情绪高涨。外资机构投资者对广州物业的问询增加，卖家心态回稳，资本值轻微上升。再加上大型房地产的融资环境有所放松，第一季度多家开发商成功发债，开发商不急于套现，对物业的报价未有松动。因此，本季度市场投资回报率平稳。

　　市场展望

　　供应上升，商场需要更注重运营水平的提高。广州推出更大力度的人才落户政策，预计会增加人口的流动性，提振社会消费品零售总额的增长。加上大湾区建设的推进，或利好高铁站沿线零售物业项目的发展。未来12个月内有超过50万平方米的优质零售物业新增供应进入广州市场，其中位于郊区商圈的项目约占90%，预计年底将会小幅推高全市的空置率水平。

　　尽管零售物业整体增长平缓，但核心区的新增供应仍不足，仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计核心区租金将会维持平稳上涨，而竞争激烈区域的租金上涨或将受限。餐饮、儿童教育及科技类租户的需求将继续活跃，另外，越来越多电商寻求线下布局，这些品牌偏好不断加速创新和提升营运能力的商场。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。