上交所首单类REITs资产证券化项目——由恒泰证券股份有限公司担纲管理人的“恒泰浩睿—海航浦发大厦资产支持专项计划”，于2015年12月2日成功设立，并即将在上海证券交易所固收平台挂牌转让。这也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目，是不动产金融和资产证券化领域的又一良好创新实践。

　　此次类REITs融资也是海航集团首次将商业物业资产通过资本市场加以盘活，对海航集团拓宽融资渠道、改善融资结构、降低融资成本颇有意义。海航实业作为海航集团旗下专注于基础产业、商业、房地产业务的产业集团，加速推进房地产业务战略转型，在今年7月同全球一流的房地产开发商、运营商和基金管理公司铁狮门(TISHMAN SPEYER)合作，发起设立基金投资开发纽约优质房地产项目，今年8月又完成对位于伦敦的英国路透社总部大楼的收购。而海航投资作为负责海航实业金融发展的投融资平台，积极推进轻资产战略，密集布局基金业务，以灵活方式参与到铁狮门投资基金、海航浦发大厦基金等基金的管理运作之中。可以想见，本次类REITs融资的成功实施将为海航集团的房地产业务发展奠定坚实的基础。

　　本项目融资规模总计25亿元。其中，A类证券规模为15.31亿元，期限约18年，每3年允许投资者回售，中诚信给予AAA的信用评级;B类证券规模9.69亿元，期限3年，在优先收购权人行权后可延长3年，最长期限可延至约18年，中诚信给予AA+的信用评级。据管理人恒泰证券透露，本次发行获得资本市场投资者的充分认可和积极认购，A类证券和B类证券的发行利率分别为5.3%和6.9%，取得了相比同类产品较低的利率定价。这也归功于恒泰证券勤恳、广泛的市场推介努力，使得项目在拿到上海证券交易所无异议函的2个工作日内完成簿记发行、6个工作内完成设立。

　　本项目标的物业上海浦发大厦资质优异。该物业是位于上海陆家嘴金融贸易区中心的甲级写字楼，总建筑面积为46380平方米，2015年9月末的出租率达到98.5%，租户主要为银行、证券、基金等优质金融企业，平均租约期限约三年

　　本项目的交易结构设计也颇具匠心，通过专项计划+基金载体(双SPV)实现对标的资产持有人的股权收购和债权投资，从而实现对标的资产的间接持有和最终控制。这样的安排，一方面可以有效实现标的资产与信用增进主体的隔离，另一方面也为未来操作REITs公开发行留下了伏笔。为充分保障投资者利益，恒泰证券设计了多重保障机制，包括标的资产抵押、租金收入净现金流超额覆盖、结构化分层、信用触发机制、标的资产运营目标奖惩机制、集团担保等。

　　REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产，具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势，能够满足投资人的多元化需求。我国的REITs市场还几乎处于零的状态，因此未来的发展空间巨大。一方面，我国有巨量的商业物业资产亟待盘活，另一方面，大量的社会资金缺乏稳健投资渠道，而REITs正是打通两者的桥梁，将商业物业资产以证券的形式标准化、拆细化，使得这类资产具备了便利交易、便利融资的条件，从而大幅 改善了商业物业资产的流动性，这对整个经济和金融体系都有重要意义。

　　本项目得到了上海证券交易所的大力支持。一直以来，上交所高度重视资产证券化业务发展，积极响应中央简政放权号召，在证监会的指导下，以务实进取的行动践行国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等大政方针，鼓励和推进合法合规基础上的金融产品创新。上交所目前资产证券化项目的基础资产类型已拓宽至包括租赁债权、基础设施收费收益权、企业应收账款、住房公积金贷款、小额贷款、不动产财产及财产权、保理应收账款债权、学校收费权益、类REITs等。对于首单类REITs项目的落地，上交所资产证券化业务负责人表示，不动产证券化是上交所未来重点支持的产品方向之一，今年已有包括“商业物业租金、物业服务费权益、房地产购房应收账款”等不动产证券化创新产品在上交所挂牌，而本次浦发大厦类REITs项目体现了商业不动产证券化的积极创新与实践。上交所欢迎更多市场主体参与其中，促进商业不动产领域的健康发展。

　　本次项目的管理人恒泰证券，秉承锐意进取、积极创新的精神，目前在国内企业资产证券化市场已经取得了领先优势，备案制后完成项目的规模和数量均居行业首位。