观点地产网 “我们现在是一二三四五线火力全开。”不久前，碧桂园总裁及执行董事莫斌在2016年中期业绩会上的发言犹在耳畔，碧桂园就通过城市更新改造的方式在昆明扩大规模。

　　近日，碧桂园集团与昆明市政府签署《城市更新改造战略合作框架协议》，计划投资860亿元推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造。

　　据观点地产新媒体了解，是次合作协议包括盘龙区云南佳农实业集团有限公司的苏家营项目、西山区广福路31号片区城中村改造项目等十几个项目，以及长虫山体育公园项目等市政配套设施建设、海昌极地海洋主题公园项目和国际养生基地项目等文化产业设施建设及科技创新智慧生态小镇建设。

　　对此，碧桂园云南区域相关负责人接受观点地产新媒体采访时表示不知情该协议，具体事项亦不方便透露。

　　通过旧改方式进入昆明也是结合市场情况而做出的主动选择。”昆明中原资源中心总经理康兵如是对观点地产新媒体表示，昆明主城区土地有限，只有通过介入旧改才是实现云南布局15个项目目标的有效途径。

　　碧桂园昆明旧改

　　碧桂园在昆明并不是第一次做城市更新改造项目，早在去年，杨国强就从云南佳农集团手中接过被列为城市更新改造项目的东白沙河地块，并打造成碧桂园凤凰湾项目。

　　碧桂园云南区域官微最新数据显示，凤凰湾于8月27日开盘，两个小时销售4亿元。这在成交并不活跃的昆明市场来说，是比较瞩目的表现。

　　然而由于碧桂园介入的旧改涉及较大范围的拆迁和历史遗留问题，一位昆明业内资深人士不无忧虑地指出，还是应持谨慎态度。

　　按照上述人士的说法，一般而言，昆明旧改项目的拆迁大多是本地房企负责，然后像碧桂园这样的外地开发商可以通过收购来接盘，但现在由于主城区停滞项目较多，本地房企资金跟不上，所以基本上都是由外地房企联合当地政府或者企业以合作模式来收购土地。

　　正如此次碧桂园跟政府签订的协议，虽无明确具体事项，但极有可能是由政府帮忙解决拆迁和遗留等问题，剩下的由碧桂园负责开发。

　　众所周知，城市更新改造本就是一项并不容易开展的工作，不仅时间和成本不可控，而且加上昆明这个特殊的市场，使得外地房企进来做城市旧改要面临更多的问题。

　　首先要有充裕的资金，其次是产品定位。观点地产新媒体获悉，昆明消费市场更看重性价比和空间利用，比如蓝光在这方面做得就比较好，得房率比较高。同时要协调好住宅、商业及办公各业态的比例，一般而言住宅问题不大。

　　但是值得注意的是，由于此前昆明旧改进度太快，产品品质定位并不高，在如今市场去化难题下，产品所在区域的竞争力不够，而且旧改形成的项目出现较多问题，市民对产品信心也不足。

　　尤其是对于刚进入昆明不久、产品并不成熟的碧桂园来说，亟需产品认可度。

　　另据观点地产新媒体了解，碧桂园还在积极洽谈下马村沸城、白水泥厂御龙半山等两个旧改项目，据当地人士透露，具体细节尚未披露，但成功可能性极大。

　　深圳城市更新计划

　　对于土地稀缺、但又必须进入的城市，碧桂园选择的方式多是通过介入旧改。昆明之外，深圳亦是杨国强实施城市更新计划的“主要阵地”。

　　经观点地产新媒体梳理，今年2月3日，碧桂园以股权收购方式获得龙岗中心城片区的“水一村南约项目”;3月30日，获取龙华街道老围项目，更新旧改范围约2万平方米，其中旧屋村范围为8330平方米。

　　6月2日，碧桂园与深广瀛集团、汇联金融服务控股有限公司三方就深圳龙岗中心城片区项目合作签约南约洋桥汉田项目，建面约35万平方米，货值逾百亿，业态涵盖住宅、公寓、新型产业用房等。

　　彼时碧桂园方面表示，为响应政府东进战略，在深圳持续发力，未来也将在坪山、大鹏、盐田、惠阳大亚湾等片区持续获取优质项目。

　　从昆明到深圳，与其说是受到市场影响而做出主动选择，不如说碧桂园本身的进城策略或是其“旧改计划”的关键推动因素。

　　在今年中期业绩会上，莫斌就直言：“现在的投资是一二三四五线火力全开，拿到更多更好的土地，保证今年销售的同时，更要保证公司的持续发展。”

　　莫斌认为，碧桂园要在一线城市周边，二线城市近郊，三四五线城市核心地段占据自己有利的位置;而且碧桂园在三四线城市的管理能力已经达到了“点石成金”的地步，很多别人做不了的项目，碧桂园就能做好。

　　或许豪言的背后也有其优胜的地方，据观点地产新媒体了解，此次碧桂园昆明签约的旧改项目广福路片区及苏家营地块所处地段具有明显优势，而且涉及范围较大，亦有政府的支持，可以省掉很多麻烦。

　　莫斌在此前业绩会上坚决表示：“碧桂园一定不会拿面粉贵过面包的土地，这是一个原则，也是一个纪律。”

　　碧桂园联席总裁及执行董事朱荣斌也曾公开指出：“合作不只是一个项目，而是一揽子的，合作是一个很好的途径。”

　　对于现在的碧桂园来说，通过招拍挂拿地并不是主要途径，因为这样拿地的代价太大，而且资金的压力也很大，我们有很多的机会，要追求资金最好的效益。”朱荣斌如是说。