住房市场从2014年一季度开始便进入调整状态，三季度更是进入全面调整阶段。笔者认为，本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定中国住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

　　住房市场全面调整

　　自2014年前两个月开始，城镇商品住房销售额开始下降，并快于销售面积的下降，这意味着新建商品住房价格开始总体下降。这次调整与此前相比，一次性由正转负，规模缓步下行，程度逐步加深，范围逐步扩大。这是在新的宏观背景下，在住房市场发展关键阶段，各方主体通过市场相互博弈而进行的一次自发调整。

　　从本次调整宏观背景看，此轮住房市场调整与2008年、2011年及其以前几次调整有许多不同。

　　第一，中国经济步入“新常态”。在经历30多年10%左右的高速度后，中国经济开始进入增长平稳，经济结构优化，经济驱动力转换的新常态。宏观经济与住房发展的关系或将发生变化。

　　第二，保障房建设取得实质性进展。2008-2013年城镇保障性住房达1400万套;2014年1-9月，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套。到2014年9月底，已累计解决4000多万户(1.2亿人)城镇家庭的住房困难。

　　第三，改革全面深化与治理经济理念转变。党的十八大和十八届三中全会后，全面深化改革获得实质性快速推进，治理经济的理念转向充分发挥市场的决定作用，政府宏观调控转为区间调控和定向精准调控。

　　第四，国际经济与住房形势有了新的变化。2013-2014年，全球经济继续放缓，但经济增速不再下降。与之前年份相比，2013-2014年的全球住房市场已经反弹至新的高峰。2013年，“莱坊”(Knight Frank)全球住房价格指数的年度增长率达到8.4%，不但远高于2012年4.6%的增长率，也是1995年以来的最高值。进入2014年，住房市场的增速仍然较高，第一季度同比增长率达到7.1%，第二季度下降为5.2%，仍处于较高水平。2013-2014年的中国住房市场已经与全球房地产市场紧密联系，并且已与海外局部地区住房高端市场形成竞争格局，海外置业的高速增长分流了国内高端住房市场需求，也抑制了房地产企业的住房建设投资。

　　三期调整叠加

　　本次调整是住房市场三期调整的重合，也决定住房市场从“卖方市场”进入“买方市场”时代。

　　第一，这是一个长期走势的调整(长周期衰退)。按照国际经验，2013年将成为中国住房由规模扩张向质量提升的转折期。

　　需求最终决定于人口结构。一是看劳动适龄人口，2010年15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，2013年这个比例下降到72.8%，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。二是看婚龄人口，上世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰，带来了房地产“刚需”的增加。我国20-39岁年龄的人数在2015年后将出现明显下行趋势。我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。三是看城镇人口。城镇新增人口在2010年达到2500万的峰值后，也开始明显下降。四是看住房存量。城镇居民住房2013年人均达到33平方米，尽管城镇居民人均可支配收入仍将快速增长，进而导致住房需求将继续增长，但告别短缺时代的住房需求收入弹性将明显下降。

　　2010-2015年劳动力人口、城镇人口、婚龄人口以及住房存量的变化共同促成国内房地产在长周期上出现增长拐点。住房市场发展将由高速增长到中速增长、加速增长向减速增长、从“卖方市场”到“买方市场”转变。

　　第二，这是一个中期波动的调整(中周期衰退)。从国际经验看，房地产存在着10年左右一次的中周期。自改革开放以来，中国经济也存在一个10年左右一次的中周期。

　　第三，这是一个短期波动的调整(短周期衰退)。自1998年以来，中国房地产市场每3年左右会出现一次周期性波动的过程，迄今已分别经历1998-2001年、2001-2004年、2004-2008年、2008-2011年、2011-2014年等5个短周期。

　　而从此轮住房市场波动看，这是开发商行为、消费者行为、地方政府行为、金融机构行为、中央政府行为的博弈结果，是一次住房市场自发的调整。

　　从基本原因看，供给过度是主要原因。2013年中国房地产几乎达到疯狂的程度，由此带来了供大于求。2013年12月底，中国新建商品住房待售面积32403万平方米，同比增长37.2%。到2014年9月底，中国新建商品住房待售面积增加至37676平方米，同比增长28.5%。

　　从关键原因看，投资者预期发生改变。宏观背景的变化以及三期调整的重合，2014年初开始，市场预期发生改变。在住房市场上，购房意愿急剧下降，同时刚性需求和改善性需求在2013年获得提前释放。开发商投资信心下降，住房新开工面积出现负增长。2014年1-9月，中国商品住宅新开工面积为91754万平方米，同比下降13.5%。同时，至2014年9月，租金指数同比上涨2.6%，较上年末涨幅下降2.1个百分点。