外资大幅加仓中国商业地产的趋势已延续到2019年。2019年一季度，国内大宗物业投资金额超530亿元，其中外资占比升至50%。究其原因，外资除了对市场动态变化反应迅速，也对中国经济未来发展态势看好。另一边，住宅租赁市场方面，经历了资本和机构的跑马圈地后，租金放缓甚至不再上涨，开发商也转向“观望”，并致力于已有物业的运营。

　　导读

　　2019年以来，外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交易市场上。数据显示，截至2019年4月底，黑石、凯德、基汇等外资机构，在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过400亿元。

　　临近全球经济周期尾声之际，国际投资者正相应调整投资策略和组合。其中，2018年在中国出现的一个显著现象是，外资正大幅加仓中国商业地产。而这一趋势已延续到2019年。

　　据世邦魏理仕最新统计，在海外资本的推动下，2018年中国商业地产大宗投资交易金额超过2600亿元，创下历史记录的同时较2017年增长10%。外资在国内大宗商业地产的投资总额超过850亿元，同比大幅增长68%。

　　2019年一季度，国内大宗物业投资继续活跃，交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。

　　“因为数据都是以季度为单位进行统计，所以，5月份最新数据还没有出来。但从过去交易来看，2018年之前，外资投资占北京商业地产投资总量只有5%-10%。2018年，外资投资首次在北京商业地产市场上占比27%。外资在中关村(8.750, 0.03, 0.34%)、丽泽地区的投资甚至高达80多个亿，占北京商业地产全年投资的47%。外资加仓中国商业地产市场在2018年是集中爆发，因为可匹配资金较多，预计未来外资资金涌入国内商业地产市场会创新高。”世邦魏理仕中国区总裁李凌对21世纪经济报道记者表示。

　　外资卷土重来

　　“临近全球经济周期尾声，投资者将更着重关注房地产所具备的分散投资风险，规避市场短期波动，以及产生稳定收入的属性。近期，国外保险、退休基金、主权财富基金、开发商等长期投资者通过投资地产私募基金或者直投的方式纷纷加快了在国内收购物业的步伐，证实全球资本视增配中国商业地产为长期战略而非一时热点。”李凌表示。

　　他认为，全球经济是存在周期性的，全球经济增长正在放缓。而中国经济与全球经济周期呈现低相关性，并将在此轮全球经济景气周期临近尾声之际保持中高速增长，使得中国商业地产成为全球资产配置重要拼图。

　　显然，投资者对中国商业地产的信心首先源自于中国经济增长的中长期韧性。世邦魏理仕预测，2018至2027年间，中国经济增长中枢位于5.3%，在全球主要经济体中高居第二。城镇化、消费升级以及由此推动的产业升级在维持中国经济中高速增长的同时，释放出大量的商业地产需求。世邦魏理仕此前调查显示，2019年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地产投资的首选目的地;其中，上海首次名列投资目标城市的榜首。

　　2019年以来，外资的身影频频活跃在中国商业地产大宗交易市场上。数据显示，截至2019年4月底，黑石、凯德、基汇等外资机构，在中国内地的大宗房产交易累计金额已超过400亿元。2019年4月，瑞士合众集团(Partners Group)与中东家族财富基金(The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元(约合人民币90.2亿元)收购中关村鼎好大厦大部分股权，成为迄今为止北京最大体量的商业地产外资收购项目。

　　戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵认为，从外资自身的角度来看，现阶段大规模进入国内商业地产市场，除了对市场动态变化反应迅速，同时也是对中国经济未来发展态势的看好。中国具有高速的经济增长、稳定的政治环境、愈发开放的政策等多种优势。因此之前在日韩超配的外资机构已逐渐主动将中国的重要性提升。

　　中资力量或爆发前夜

　　“今年投资者对国内写字楼和房产债等周期性低风险资产的偏好创下4年新高，而仓储物流、购物中心、另类资产等结构性板块亦迎来穿越周期的投资机遇。”李凌表示，在上述诸多标的物中，写字楼作为周期性类型的投资，因其易于管理、现金流稳定、交易流动性强等特点，即使在临近周期尾声、风险趋避的趋势下受到众多投资者的青睐。2019年第一季度，写字楼大宗投资交易超过250亿元，金额占商业地产投资总额的47%，较去年同期大幅提升21个百分点。

　　有趣的是，这边外资在商业地产大宗交易中活跃，另一边中资正取代外资成为写字楼租赁市场的主要力量。世邦魏理仕调研报告指出，中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，从而取代外资企业成为甲级写字楼市场的主导力量。中资企业比例在央企总部集中的北京金融街(7.530, -0.06, -0.79%)和东二环等商务区提升尤其明显。中资企业对望京、奥体等非核心商务区也表现出比外资企业更高的接受度。中资企业的壮大得益于大面积租户群体的迅速成熟，其中，中资企业5000平方米以上的租户中，金融和能源两大行业是主力行业，合计租赁面积占51%。

　　早在2016年，据仲量联行对北京金融街甲级办公楼的调查显示，2016年金融街的“高价”租金迫使一些外资公司迁址，此类企业占比较一年前减少了25%。

　　不过，在当时，大宗交易市场上活跃的力量却是中资。2017年年初，戴德梁行数据显示，从市场成交方面来看，内资企业是当时的成交主力，年度成交总量占总成交面积的81.3%。主要成交行业仍然以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。

　　为什么外资“有机可乘”? “2018年对中国来说是去杠杆，但对全球来讲，并没有出现特别明显的去杠杆过程。当时，外资较为充裕。另外，在银保监会合并之后，国内大型保险机构和银行的管理层面出现调整，在这一调整过程中，国内的投资方向和投资政策也相应地进行调整，这也是这一年多来中资投机买卖不活跃的原因。”刘兵说。

　　“外资投资并不凶猛，只是之前没买太多，2018年以来买得比较多。与此同时，中国政府也在加速金融开放。”李凌说。