没购房资格，借名买房?见房价涨就反价，一房两卖?夫妻共有房产，一人签名就可卖?……这些都存在很大的法律风险。近日，广州市政法委联合中国广州仲裁委员会(以下简称“广仲”)举办第3期“类案发布”通报会，并筛选了5个经典案例以案说法，提醒广大市民在房屋交易过程中务必慎之又慎、提高风险意识。

　　据悉，广仲成立以来，案件受理数和争议标的额由1995年的31件、0.3亿元，发展到2016年的27383件(传统案件15762件，网络案件11621件)、436亿元，稳定保持在全国前列，案件类型主要集中在房地产、建设工程、金融、股权转让、商事贸易等几大类型上。

　　案例

　　1 借名买房

　　办理收楼生分歧 出名人赔违约金

　　张某欲在广州投资房产，但不具有购房资格，遂找到朋友李某，协商由张某出钱，以李某名义购房，房屋日后取得收益以7：3的比例分成。2013年6月，李某与某开发商签订合同，购买萝岗区一套商品房。张某支付了首期款及相关费用，并每月偿还银行贷款。

　　2015年初，开发商通知李某收楼。李某要求张某先行向其支付10万元，才同意前往办理手续。双方未能协商一致，产生纠纷。张某向法院起诉，要求李某退回首期款32万元、相关费用3万元及按揭还款8万元，获得法院支持。

　　李某无力偿还银行后续按揭贷款，开发商作为连带责任保证人，代李某向银行偿还贷款78万元。此后，开发商申请仲裁，要求解除与李某签订的《商品房买卖合同》，并要求李某支付违约金30多万元，得到仲裁支持。

　　提醒：出名人要承担违约责任

　　广州仲裁委员会东莞分会常务副会长郝飞分析说，借名买房存在较大法律风险，出名人虽不是实际购房人，但却是《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》的签署主体，一旦发生违约事件，出名人将对外承担违约责任。

　　郝飞提醒说，借名买房容易引发纠纷，出资人可能面临“竹篮子打水一场空”的风险，出名人也可能要承担违约责任。

　　2 一房二卖

　　见房价涨就反水 房子没了还赔钱

　　2016年1月，刘某将自己名下位于天河区的一套房产出售给雷某，售价200万元，双方签订了合同，并办理了网签手续。雷某向刘某支付了定金10万元。签订合同后，房价大幅上涨。刘某为牟取更高收益，于2016年6月，又将房产以260万元价格出售给丁某。由于涉案房产已办理网签，刘某与丁某签订的《买卖合约》无法办理网签，后续交易也无法进行。

　　丁某遂申请仲裁，诉请解除《买卖合约》，要求刘某支付违约金。由于涉案房产已被查封，雷某也申请仲裁，诉请解除合同，要求刘某退还定金并赔偿房屋差价损失。由于丁某、雷某均为守约方，刘某为违约方，他们的诉求获得仲裁支持。

　　提醒：卖方两头违约受双重惩罚

　　郝飞表示，根据合同法规定，在不具有约定或法定事由时，合同不得解除。刘某在没有与雷某解除《房屋买卖合同》情形下，又将房产出售给丁某，已构成违约。雷某有权要求刘某赔偿房屋差价损失。同时，刘某因未能按《买卖合约》约定向丁某出售涉案房产，亦构成违约，也应当向丁某承担违约责任。

　　广仲提醒市民，一房二卖，卖方往往两头违约，受到双重惩罚。

　　3共有房屋出售

　　一人签名不算数 违约了仍要赔偿

　　李某与杨某系夫妻。双方名下共有海珠区某小区住宅一套。2015年底，李某与张某协商，欲将住宅以230万元出售给张某。2015年12月2日，李某与张某签订合同，并由李某代杨某在合同上签名。张某于当天向李某支付了定金20万元，并申请了按揭贷款。

　　2016年2月底，李某称，因其正在与杨某闹离婚，杨某不同意卖房，无法再与张某进行交易。同年5月，张某申请仲裁，要求李某、杨某继续履行合同。由于杨某作为房屋共有人未在合同上签名，张某变更仲裁请求，要求解除其与李某签订的合同，李某返还定金20万元，并支付房价10%的违约金23万元，最终获得支持。

　　提醒：要求给书面文件和委托书

　　郝飞分析说，根据《物权法》规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。据此，在二手房买卖中，在没征得共有人同意的情况下，另一方无权处分共有房屋。

　　广仲提醒市民，在签订合同时，作为买方应仔细查看房产证上登记的权属人，要求卖方提供其配偶同意出售房屋的书面文件和授权委托书。

　　4 中介隐瞒事实

　　促成被查封房出售 中介担责赔了10万

　　刘某因拖欠他人借款本息200多万元未能偿还，其名下位于白云区的某小区住宅一套被人民法院查封。此后，刘某找到在某中介机构工作的朋友黄某帮忙卖房还借款。2016年8月12日，黄某找到买家钟某，并促成钟某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定售价150万元，钟某通过按揭的方式支付房价款。钟某于签订合同当天，即向刘某支付定金10万元。

　　2016年9月，刘某因涉嫌刑事犯罪被羁押。钟某因无法联系上刘某，而涉案房屋因为刘某欠下巨额外债早已于2015年就被人民法院查封，而刘某名下已无任何其他财产可供执行。钟某遂于2016年11月提起仲裁，要求某中介机构赔偿损失10万元，获得支持。

　　提醒：购房前应进行必要的调查

　　郝飞分析说，《合同法》约定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告本案中，中介机构工作人员黄某在明知涉案房屋已被人民法院依法查封的情形下，故意隐瞒该重要事实，促成钟某与刘某签订合同，导致钟某产生实际损失。因此，某中介机构应当赔偿钟某的损失。

　　广仲提醒市民注意，购房前应尽必要的审查义务，对于所购房屋的权属情况要进行必要的调查，以免导致购房目的落空，遭受不必要的经济损失。