2019年,是招商蛇口成立40周年、也是公司整合上市后走过的第四个完整年度。在此背景下,招商蛇口提出了“综合发展模式”的理念,并将其列为企业面向未来的可持续发展模式。

　　2020年,正是招商蛇口践行这一发展模式的关键起步时期。招商蛇口的前身“招商局蛇口工业区有限公司”是中国改革开放的发源地,孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、招商地产等为代表的知名企业。

　　在这样一个关键时间节点上,招商蛇口提出的“综合发展模式”拥有怎样的具体含义?招商蛇口提出这一发展模式的核心意义和具体路径是什么?

　　6月17日,在上海举行2020年第六届中国产业园区大会上,21世纪经济报道专访了招商蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理刘伟。他认为招商蛇口成立发展所经历的40年间,从过去的招商蛇口和招商漳州开发区的政企合一,到现在一系列的政企合作,逐渐摸索出以“前港-中区-后城”三位一体的综合发展模式,通过港、区、城的有机融合、协同发展形成了产城融合的生态圈。

　　“蛇口模式”的最新诠释

　　《21世纪》:招商蛇口现如今提出的“综合发展模式”具体是指一种怎样的模式?

　　刘伟:现在的国际形势、国内形势在不断发生改变,现在的国际形势是世界百年未有之大变局,经济运行不确定性上升。而从行业的情况看,市场背景发生了非常大的变化。过去的纯粹的快周转模式已经到了发展的瓶颈期,土地资源是有限的,城市发展的体量和面积都是有限的,无限制的快速增长是不可持续的。存量和增量并重、开发与持有运营并重,更重质量和效益是大势所趋。并且城市发展进入一个新的阶段,会衍生出许多新的需求,综合发展可能会成为一种趋势。面对新的形势,在能力、跨越周期和稳健前行方面,选择打造城市复合业态,需要我们做出调整,应对新的不确定因素。

　　具体来讲,“综合发展模式”是招商局根据招商蛇口,以及我们已有的产业新城综合发展总结出的一套模式。我们对蛇口模式最新的诠释,应该说就是“前港-中区-后城”的模式,其是一种独特的港口、园区、城市三位一体综合发展模式。

　　通过港、区、城的有机融合、协同发展形成产城融合生态圈。整个生态圈内,涵盖了产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施,把生产、生活、生态的内在联系协调一致,实现宜业宜居、有机共荣的生活场景。这是一种生态圈式可持续发展的模式,更是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式,为城市发展带来源源不断的活力。

　　同时,“前港-中区-后城”也是一种不断升级的模式,从早期的临港工业区到现在的现代化城市功能,在这个过程中它是不断演进的。甚至演化到现在我们在向全国各地输出这种模式的时候,“前港”都已经不是纯粹的港口概念,而是随着时代的发展演进成了“信息港、物流港、数字港”等概念,在这些“港”的基础上去做城市的综合发展。

　　《21世纪》:在综合发展模式中,有哪些具体实施的路径?

　　刘伟:综合发展模式将是招商蛇口面向未来40年的可持续发展模式。公司通过全生命周期产品体系,为空间赋能并且持续迭代,从而引领城市升级,带来片区土地价值、空间价值、运营价值的不断提升和最大化。

　　我们会按照快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)的三类发展策略组合产品线,其实就是长期、中期和短期的投资有一个组合,形成合理配比的有机整体,兼顾短中长期业务发展的节奏需要,进而实现公司长期良性可持续发展。总的来说就是“保障T+3增量、严控T+10增量,优化存量,平衡中发展T+30业务”。

　　产业园区业务为招商蛇口护航

　　《21世纪》:产业园区业务在“综合发展模式”中起到了怎样的作用?

　　刘伟:园区作为产业发展的载体,从过去、现在到未来,都承担着产业集聚和创新升级的先锋作用。招商蛇口是创新基因的继承者,产业园区的开创者,产业园区业务贯穿了招商蛇口的发展历程,塑造了招商蛇口的创新生态。

　　随着地产行业从增量时代向存量时代转换,行业竞争愈加激烈,产业园区业务从根本上可以为招商蛇口带来源源不断的生长力,以优良的抗风险能力为公司护航。2019年,招商蛇口园区板块营收破百亿,迈上新台阶。这与我们定位于“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”,以及坚持综合发展密不可分。

　　从产业园区的行业属性和发展模式来看,产业园区开发是长期系统的工程,产业园区运营商的盈利模式不能仅从短期的盈利能力来考核,对于园区运营商而言需要从长远计量产业园区的盈利能力。因此招商蛇口从整个产业园区的开发周期出发,提出了“3T平衡”策略,即T+3快周转的项目,如房地产开发业务;T+10中期项目,即阶段性持有项目;T+30长周期片区综合运营项目。从短期来看,房地产开发是园区运营商前期利润的重要来源,可以平衡前期园区开发的现金流;从中长期看,随着产业、商业、教育、医疗、文化、环境等配套的分阶段完善,园区板块会随着人流不断导入和增加,产业不断集聚从而实现长期的盈利。因此,产业园区的开发和运营在综合发展模式中起着至关重要的作用,可以实现运营商、整个片区乃至整个城市的综合可持续发展。

　　面向未来,产业园区业务将始终是招商蛇口综合发展之路的核心。在产业园区业务上,招商蛇口从产业、产品、产网、产融多个方面综合发力,通过核心产业聚集、标准化产品提升、精细化园区运营、产业基金和资产运营创新,提升经济效益与央企社会效益,在创造商业价值的同时,为企业孵化培育、区域产业提升等产业发展贡献价值,努力发展成为行业内最有价值的综合发展头部企业。

　　制度与技术创新是产城融合的核心动力

　　《21世纪》:如今招商蛇口积极践行“创新驱动、科技引领”的发展战略,努力将蛇口建设成为粤港澳大湾区国际创新产业孵化中心。如何理解“创新驱动、科技引领”的内涵?

　　刘伟:我们在企业发展的演变和推进过程中,要从行动上实施全面创新,坚持“资源有限、创新无限”的战略思维,大力实施以科技创新为核心的全面创新战略,加速推进“产业+科技”和“产业+互联网”,发展新技术,培育新产业,打造新动能,不断提升企业核心竞争力,努力使创新真正成为建设世界一流企业的强大引擎,保证招商局的持续领先。

　　实施全面创新战略,科技创新是关系全局的核心。这就包括了管理创新、制度创新、商业模式创新等,同时全面创新战略需要有序推进,分“两步走”:一是科技赋能核心产业,二是建设科技创新生态。

　　《21世纪》:将蛇口建设成为粤港澳大湾区国际创新产业孵化中心的战略考量是什么?

　　刘伟:建设粤港澳大湾区国际创新产业孵化中心是应时而动,顺势而为。去年8月,深圳市跨入“建设中国特色社会主义先行示范区,创建社会主义现代化强国的城市范例”的新阶段。以前海蛇口自贸片区为核心载体的招商蛇口大本营,再一次成为国家战略高地。

　　从企业视角来看,四十年来的蛇口模式、蛇口经验告诉我们,制度创新、技术创新是推动产城融合和城市生长的核心动力;面对新机遇,招商蛇口要强化创新驱动作用,在助力先行示范区建设的同时实现企业价值。因此,招商蛇口呼应深圳市五大定位,对标国际一流,在蛇口部署了一系列项目,打造大湾区产业高地、国际化城市会客厅、国际文教旅游创新区和世界级美好生活圈。

　　其中,粤港澳大湾区国际创新产业孵化中心将依托招商局蛇口央企双创示范基地运营,以前海蛇口的空间组合为载体,聚焦人工智能、云计算、大数据、物联网、5G通讯、机器人、生物医药七大新兴技术产业国际创新资源,整合投融资、场景应用等相关配套,提供贯穿企业孵化、科研展示及路演等全链条空间和产业服务需求,加快国际人才引进和产业孵化,培育战略性新兴产业和未来产业,支撑区域和城市发展。

　　《21世纪》:如何把粤港澳大湾区国际创新产业孵化中心搭建起来?

　　刘伟:首先是打造“国际资源聚集中心”,通过搭建全球化资源网络,嫁接海外产业与创新市场,一方面助力海外项目落地布局中国,另一方面推动园区企业国际化发展,同时引进海外资源、人才、技术,探索国际孵化合作模式。

　　第二,我们打造联合创新中心。依托德国工商大会等国际高端资源,共建国际创新中心,实现全球企业资源蛇口孵化,与细分领域龙头、创新服务机构、各地方政府共建联合孵化中心,把全体系服务支撑搭建起来。

　　第三,我们打造投融资平台。通过“一产业一基金”,为企业发展提供全生命周期资本支持,以产融联动方式激发产业生成活力;并通过产业投资+投后管理,为入驻企业提供资源整合、业务撮合及技术对接服务,助推企业快速成长。

　　数字化建设助力全线抗疫

　　《21世纪》:今年面对突如其来的疫情,招商蛇口如何发挥“科技引领”,在利用科技及数字化工具及手段,针对疫情防控和复工复产方面,有哪些具体的举措?

　　刘伟:招商蛇口深入贯彻和落实集团“创新驱动,科技引领”战略的成效在此次疫情防控和复工复产方面得到了很好的检验。从疫情爆发至今,公司各个业务板块利用科技及数字化手段全线抗疫,以产业园区业务板块为例,我们利用数字及云技术实现无人值守车辆甄别,通过车场的场端识别告警,联动云端消息推送实现停车场无人化值守甄别效率,降低车场岗亭人员接触疫情感染风险。云视频抓拍识别,基于云视频平台,增加人工智能算法,通过对人员脸部附着物识别,筛查特定目标识别跟踪,实现人车通道联动、应急指挥中心联防联动、人脸抓拍识别联动。蛇口网谷、南海意库两个园区全面复工后,园区企业员工近3万人,日均出入园区测温人数近10万人次。庞大的人流量,给防控工作带来很大的挑战,为降低交叉感染风险、提高通行和来访登记效率,我们应急建设热成像测温及线上健康登记一体化数字系统,实现提前上报、无感测温、快速通行、数据可沉淀、信息可追溯等一系列功能。通过“技防+人防”、“线上+线下”多措并举,同时有效运营互联网办公工具来实现在线办公,做到避免近距离接触、隔空追踪人员健康信息、高效实现人流通行的统筹兼顾,最大限度消除安全隐患,至今为止园区“零”疫情,为入园的合作伙伴打造了一个安全的,有保障的经营发展环境。

　　疫情的出现改变了用户行为习惯,积极有效地建设、应用数字化工具是企业良性可持续发展的重点,招商蛇口将持续探索产园和智慧空间数字化创新行动,在实践中检验、提升数字化能力。