自年初国家发改委发文要放开住宅停车费价格以来,广州市停车场行业协会曾表示广州年内将放开住宅停车费价格,昨日记者从该协会有关人士处获悉,住宅停车费价格或在两个月内放开,但截至发稿时未得到市发改委的确认消息。令车主担忧的是,如果真遇上物管公司乱涨停车费、业委会未能成立或无力维权、停车寻租情况加剧、开发商垄断车位售价等等问题,业主又该如何维权?昨日,记者就此采访物管专家、律师和停车场行业协会相关负责人,八问住宅停车场价格放开。很多业主认为,小区停车位有很强的唯一性,实际是垄断管理,因此未建立业委会的小区,或是业委会没有议价能力(没能力召开代表大会定价)的应继续执行限价。对此按业委会情况分步放开的建议,广州市政协委员韩志鹏表示力挺,并建议居委会应积极帮助小区居民成立业委会,增大业主对停车场的议价权。

　　多个城市放开价格后问题不少

　　记者调查了解,今年以来,上海、长沙、兰州等城市已经陆续放开住宅停车费价格,就放开这段时间来看,涨价情况普遍,个别小区楼盘甚至翻倍涨价,各种乱象不容乐观。情况严重的小区,据当地媒体调查均尚未成立业主委员会。

　　前日,东莞市发改局对外透露,东莞下半年将放开停车场的政府定价,而该市部分停车场经营方甚至直言,东莞停车费一直偏低,涨一倍是基数,涨几倍都不奇怪。对于广州停车费价格放开是否会引发大涨乱涨价?广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠认为,广州不同于东莞、兰州、长沙等地,广州私人产权的车位月租一直存在黑市价,实际就是市场价,放开之后,市场力量依然会起作用,不会大涨。不过,他也表示一些掌握在开发商手上的车位(此前不敢超限价)将会涨价,甚至还会出现开发商惜售车位,抬高车位售价的情况。

　　据记者调查了解,两年前广州最贵车位为50万元/个,而仅今年上半年,广州已有10个楼盘一手车位突破这一价格,最高达73万元/个。就现有的情况来看,此次价格放开,未分散车位产权的开发商和其指定的物业公司将是车位售价和停车费涨价的直接受益者。而已买到车位的车主,也只是更理直气壮将黑市价变为市场价,拥有更大的议价空间而已。而据上周广州市消费者委员会公布的“广州市民停车消费现状调查”显示,广州有六成以上无车位的车主是通过在小区内租位解决停车问题。这六成车主或在放开价格后,受到停车费涨价冲击。

　　多数受访业主支持

　　先有业委会再放开

　　广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏曾表示:“广州目前共有8000多个小区,仅20%的小区建立了业主委员会。业委会难成立主要有两个方面的原因,一是业主的自治意识不强,开业主大会的时候往往找不齐人数,而且分歧较大;二是单靠业主自身力量难以完成业委会的成立,有的物业公司还阻挠业主建立业委会。”广东省房地产研究会副会长韩世同也曾表示:“一些本属于业主的公共停车资源却被物业公司的少数人操纵和垄断,这里面有政府对业委会引导不力的原因。”

　　记者近日走访,不少业主提出对没有业委会维权的担忧,尽管新《物业管理办法》明确要求“双过半”才能调整小区停车费,但很多业主依然很担忧物业公司乱涨停车费。其中,有部分业主提出小区停车位有很强的唯一性(路边咪表更贵),实际实施的是垄断管理,因此凡是未建立业委会的小区,或是业委会没有议价能力的都应继续执行限价。而这一建议,在记者随机走访的50名业主中,有46人表示支持,另有2人表示自己已购车位无所谓,还有2人则认为住宅停车费如果是降价,则只需要“双过半”业主支持即可。

　　韩志鹏:小区未设业委会 停车价格要限价

　　昨日,记者就广州市住宅停车费价格放开问题采访了广州市政协委员韩志鹏。他对按业委会情况分步放开的建议,表示非常支持,认为目前的住宅停车市场,跟普通市场不同,多数业主都会选择在本小区停车,实际带有垄断性质。业主只有通过业委会才能真正维护自己的权益,提高议价和监督的权利。

　　韩志鹏表示:“小区停车费目前已成为物业管理公司第二大财源。如果业委会没有成立,或者无法正常运作,停车费价格很容易被操纵。因此我还强烈建议,放开住宅停车费的同时,还必须公示停车费收入,确保业主权益。”此外,韩志鹏还建议居委会应积极帮助小区居民成立业委会,增大业主对停车场的议价权。“这样一方面能让停车价格更公平,同时也维护了社区的和谐与稳定。”

　　八问广州住宅停车费价格放开

　　1住宅停车费乱涨怎么办?

　　对此,省人大常委会立法咨询专家李绪进表示:“按照广州目前的规定,如果是属于公共产权车位,停车费是要经过双过半(人数过半、面积过半)业主的同意,才能调价;而如果是已分散产权以及产权属于开发商所有的,则定价权归产权人所有,但不能强迫交易。针对后者,车主租用时主要通过签订正规的合同来维护自身权益,避免乱涨价。”

　　2如何阻止业主共有产权车位涨价?

　　李绪进说:“对于小区公共产权车位,物管公司其实只是业主聘请的‘管家’。它可以提出涨价的要求,但必须由业委会负责组织召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才行,即‘双过半’。”

　　3物业涨价“被投票”了怎么办?

　　李绪进表示,如果有业主发现自己明明投票反对“涨价”或者没投票,却“被投票”了赞成,那么意味着物业管理可能涉嫌违法造假,业主在收集证据后可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　4业委会未成立或无议价能力怎么办?

　　对此问题,李绪进表示,一般来说,调价类的“双过半的投票”和重大事项“2/3业主投票”是由业委会负责组织召开业主大会,组织业主投票。“未成立业委会的,按规定也要有‘双过半’和‘2/3业主’的同意才可以调整停车费、物业费和改变建筑物用途。”他认为,在新的《物业管理办法》框架下,要乱涨价并不容易。

　　5管理费是否也会乱涨价?

　　对此,广州市停车场协会常务副会长潘国璠表示,停车场管理费不同于停车费和月保,目前一类地区为150元(最高限价500元的30%),应由业主和物管协商决定是否调价。停车场管理费是交给物管公司管理的,如果“黑市价”租金为2000元,30%则为600元,这显然不合理。建议小区统一合理收费,不得随意调整。

　　6未成立业委会小区可否继续限价?

　　李绪进认为此举并非好办法,他说:“未建立业委会小区并不能体现大多数业主的意志和意见,有车业主意见也未必是多数业主意见。成立业委会和放开停车费价格本身是两件事,捆绑一起也只是将放开价格推后,将问题复杂化。实际上,还是业主‘双过半’更为关键,如果‘双过半’业主支持小区停车费降价,那么即便小区没成立业委会,也能降价。如果大多数业主认为应该涨价补贴降低物业管理费,那就该涨。”

　　7涨价后增收部分如何监管?

　　韩志鹏认为,公共产权泊位涨价后,增收部分应归全体业主,且物业管理公司必须向全体业主嗮账本,并接受业委会审计。

　　8开发商垄断车位售价和月租怎么办?

　　对此,不少业主认为有关部门应该制定相关管理细则,规定必须销售一定比例的车位给业主,并要求开发商开盘前标明车位的售价区间、月租价格以及调价最短期限,并在售楼合同中写明违约解决办法。二是,要求开发商提供至少10%的有产权的泊位按目前的限价标准,提供给来访车主临时停车,而不能想收多贵就多贵。三是必须保证设置一定比例的露天公共产权停车泊位,不得裁撤现有的公共产权泊位。此外,潘国璠认为,政府应该加强停车场土地供应,多建停车场,特别是立体停车场,增加供给抑制涨价。