限购新政出台后，东莞楼市逐渐降温。据中原数据统计，5月东莞楼市共签约3604套，环比下跌44.1%，但房价依旧坚挺。从产品类型看，东莞的洋房和公寓共成交3415套，环比下跌44.1%。别墅产品则稳中有涨，共成交189套，环比上升4.4%。在洋房和公寓产品持续低迷的情况下，东莞的别墅产品将呈现怎么样的发展趋势呢?

　　日前，南都记者梳理了2014年至今的别墅供应、成交和价格变化。对比发现，近年来，东莞的别墅供应量和成交量整体呈上升趋势，但价格涨幅较低。250㎡以下的经济型别墅日渐走俏，占据市场主体。下半年，预计将有至少9个别墅项目面世。

　　现状限购政策影响 成交量轻微下降

　　据中原数据统计，近三年来，东莞别墅的供应量、成交量呈持续上升的趋势。从成交量来看，2014年东莞成交了2229套别墅，2015年为3941套，2016年为5355套。纵观东莞2017年的别墅数据，4月为东莞别墅市场的小阳春。但受到限购政策影响，5月的别墅供应量和成交量大幅下滑。从供应量来看，3月供应176套，4月供应592套，环比上升236.36%。从成交量看，3月成交164套，4月为181套，环比上升10.37%。

　　对比4月与5月之间的数据，5月的别墅供应量大幅缩水，环比下降85.10%，仅88套别墅入市。虽然5月成交了189套别墅，高于4月的成交套数，但成交面积缩水。中原研究机构分析，4月别墅供应井喷，主要是景观资源大盘海逸豪庭大体量供应6.39万㎡拉动。5月，在限购限贷的情况下别墅出货艰难，开发商整体呈观望模式。

　　均价涨幅不及洋房

　　据中原数据统计，近三年来，东莞别墅的整体价格涨幅变化并不大，且涨幅不及洋房产品。其中，2014年的均价为15146元/㎡，2015年为15220元/㎡，2016年为19737元/㎡。但是洋房产品在这三年间，均价从8460元/㎡涨至12905元/㎡。

　　对比东莞2017年4月和5月的产品价格可以发现，4月洋房的均价为16142元/㎡，别墅均价为17631元/㎡;5月洋房均价为16627元/㎡，别墅均价为18816元/㎡。整体均价差距并不大。

　　东莞中原战略发展中心总经理车德锐分析，别墅的均价涨幅不及洋房，有以下几个主要原因。第一，别墅的品种繁多，可分为独栋、联排等。一般来说，联排型的别墅价值偏低。近年来，东莞主要供应联排别墅产品，供应量较大，消费群体较少，因而均价涨幅较低。第二，别墅总价高，若均价稍微浮动将会影响总价。第三，别墅具有换手率较低的特点，不适合作为中短线交易的投资品种。

　　下半年至少有9个项目入市

　　中原研究表示，2016年，其东莞经济型别墅成交3355套，占比高达73%。由此可见，经济型别墅凭借“低总价”和“高性价比”的优势持续走热，已经成为别墅市场大主流。南都记者为此梳理了东莞2017年1月-5月的热卖楼盘发现，除了光大锦绣山河及鼎峰源著在售独栋别墅以外，大部分项目主推145-260㎡的联排别墅，主要分布在临深片区、松湖片区。

　　中原车德锐曾分析，一方面受到03年禁墅令的影响，超低容积率的别墅用地停止供应。独栋别墅的产品被联排别墅和叠加别墅逐渐取代。另一方面，经济型别墅的总价低，品质高端，多赠送花园及车位，在洋房大户型与中小型别墅总价逐渐接近的情况下，改善型购房者更青睐经济型别墅。

　　南都记者了解到，2017年下半年，东莞至少将有9个别墅项目入市，主要分布在东莞松湖片区、水乡片区以及东北片区。其中，大岭山森林公园一带已经聚集了碧桂园森林里、金地·前海山、保利三个别墅盘。此外，保利海棠、保利锦城、碧桂园映月台、碧桂园风华东方、碧桂园珑远紫宸府、恒大江湾等项目将入市，产品面积覆盖142㎡-335㎡，以联排型别墅为主。

　　走访别墅的购买力多来自松山湖、长安

　　2016年10月的楼市政策提到，面积在144㎡以上的住宅产品首付需缴纳六成。面积超过144㎡的别墅产品面临首付高的问题。对改善型购房者而言，压力不小。此外，大岭山碧桂园森林里已经推出部分别墅产品，均价在3万元/平方米。其价格已经与松山湖的星城翠珑湾的公寓价格相持平。

　　此外，东莞的别墅购买主体已由深圳客逐步向本地客转移。碧桂园森林里的销售人员介绍，由于长安较少新盘供应，且洋房价格在3万/元，因而抱着不如来松湖片区买别墅的心理，且别墅的山水资源更好。另外，东莞的别墅产品不再仅仅依靠山水资源，更注重项目的配套建设。如碧桂园森林还将引进超市、菜市场等配套。而海逸豪庭也将引进幼儿园和小学。 业界分析

　　设计、实用性将会成为别墅新的竞争点

　　金地集团东莞地产公司副总经理曾鸣华认为，随着东莞经济转型升级，东莞将会集聚大批中产阶层。这些中产面临换房需求，同时还考虑资产保值问题。东莞的资源型土地已开发殆尽，别墅产品的设计、实用性将会成为新的竞争点。

　　中原地产车德锐提到，受政策和经济影响，市场的购买重心偏向于200㎡的经济型别墅。目前来看，总价和面积控制得当，赠送面积较多，有设计感，性价比高的别墅产品更受市场欢迎。土地价值加上建筑的价值成本才构成别墅的价值，别墅会因自身的产品特性，价值走向分化。如联排和双拼、叠加这类别墅产品的稀缺性和独栋别墅存在差异。

　　见习记者：史晓然

　　(南方都市报)