5月东莞楼市旺季变淡季，进入6月，住宅成交供需仍然低迷。上周东莞一手住宅成交日均仅百套，除去特殊签约原因，成交量更低。其中受楼市调控政策影响最大的临深片区成交低迷，洋房消化周期长达10个月以上。

　　与此同时，由于对后市持观望态度，部分中小房企放缓甚至暂停开工步伐，楼市观望氛围浓重。

　　市场冷清

　　日均成交约100套

　　一手住宅成交低迷

　　合富研究院(东莞)统计数据显示，上周东莞楼市供需表现低迷，房价则出现结构性拉高。合富大数据显示，上周东莞新建住房供应仅112套，创今年以来(春节除外)的最低。6月以来东莞住宅供应低迷，仅约8.4万平方米。

　　在网签方面，上周东莞新建住房网签约714套，日均约102套，剔除个别楼盘特殊原因集中签约因素，实际签约情况更低迷。优房超·瑞城搜统计数据也显示，上周东莞住宅成交面积8.05万平方米，环比下滑36%，同比下滑35%。

　　在价格方面，合富研究院(东莞)统计数据显示，上周东莞住宅均价约18184元/平方米，环比涨9%，属结构性因素影响，即高端产品集中签约拉高整体均价。

　　此外，上周虎门、莞城和大岭山签约名列前三，其中虎门为唯一过百套区域，长安均价最高，达3.07万元/平方米。

　　临深片区洋房 消化周期超10个月

　　受到成交量持续低迷影响，市场由供不应求向供过于求转变，其中受到新政影响最大的临深片区洋房消化周期最长，超过10个月，去库存压力也最大。根据优房超·瑞城搜统计数据显示，截至5月31日，洋房存量达254.15 万平方米,消化周期上升至5.18个月。其中东南临深片区存量61.59万平方米，消化周期为10.35个月，是六个片区当中存量最高、去库存压力最大的片区。

　　据了解，今年以来东莞住宅供应持续低位运行，今年1~5月月均供应量低于30万平方米,同比下跌48%,成交量持续低迷。此外，受到“4·10新政”影响，楼市成交以东莞本地客成交为主,难以支撑成交量上涨。优房超·瑞城搜介绍，限购、限价直面冲击以深圳客为成交主力的东南临深片区及松山湖片区。

　　两极分化

　　中小房企开工暂缓或暂停

　　受到楼市调控政策影响，成交量下滑，竞争也变得更加激烈。部分房企为了避开与品牌房企的直面竞争，放慢开工步伐，避开市场冷淡期，等待市场回暖再推新货。

　　东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工量在4月冲高后回落，5月共开工43.83万平方米，环比大降66.31%，分别有东城碧桂园、保利格外松湖、保利领秀山花园、北大资源公馆、鹿湖湾公馆等9个项目集中拿下施工许可证，品牌房企项目依然占主流。受调控影响，不少中小型房企项目动工开发节奏已放缓或暂停。

　　品牌房企争排名 下半年将加大供应量

　　与中小型房企不同，品牌房企为了完成销售任务，不得不加快开工步伐，在下半年加大供应量。记者获悉，下半年多个品牌房企开发楼盘入市，成交向品牌房企集中靠拢。其中在东莞占有市场份额最大的两大开发商，万科与碧桂园的竞争也将越来越激烈。

　　东莞中原研究部统计，5月万科凭借万科中央公园、万科珠江东岸、万科金域缇香、万科云城等14个项目收获销售金额12.80亿元，已经连续两个月位居榜首。而碧桂园仅以11.10亿元位居第二，环比缩水36%，主要靠虎门碧桂园、碧桂园首座等贡献较多。

　　业内建议

　　合理定价是制胜关键

　　据东莞中原研究部介绍，5月传统旺季遇冷，许多项目认购成交依然较弱，市场观望情绪浓郁，预计6月购房者的观望依然较浓，市场成交受阻。但是由于6月许多房企积极推出新货冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升，至于回升幅度大小，开发商合理定价仍是关键。因为在目前房企激烈竞争的市场环境下，合理的定价将是提高楼盘去化率、最终获得好的销售成绩和排名的关键。

　　此外，最近两个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映出深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场对于东莞一手房市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力重重。东莞中原研究部表示，近期银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。

　　(广州日报)